핵심 요약
- •수익률은 매도차익 + 보유현금흐름 - 비용 기준으로 계산해야 정확합니다.
- •손익분기 매도가격을 먼저 계산하면 무리한 진입을 줄일 수 있습니다.
- •보수/기준/낙관 3개 시나리오 비교가 실전에서 가장 유용합니다.
갭투자 수익률 기본 공식
공식은 단순하지만 누락 항목이 생기면 결과가 크게 왜곡됩니다.
- •총수익 = 매도차익 + 보유 중 순현금흐름
- •총투자금 = 자기자본 + 거래비용
- •수익률 = 총수익 / 총투자금
손익분기점 계산의 의미
손익분기점은 매도 의사결정의 기준선 역할을 합니다.
- •목표 매도가 대비 손익분기점 차이 확인
- •금리 상승 시 손익분기점 재계산
- •보유기간 3년/5년 비교로 위험도 파악
실패를 줄이는 입력 원칙
좋은 계산은 정확한 입력값에서 시작됩니다.
- •취득세·중개수수료·보유비용 누락 금지
- •공실/수리비를 보수적으로 반영
- •최소 2개 대체 매물과 결과 비교
갭투자 계산 전 체크리스트
- 거래비용을 별도 항목으로 반영했는가?
- 보유기간 현금흐름이 음수인지 확인했는가?
- 손익분기 매도가격을 계산했는가?
- 금리 +1%p 시나리오를 점검했는가?
관련 계산기
자주 묻는 질문
갭이 작으면 무조건 좋은 매물인가요?▼
아닙니다. 갭이 작아도 전세가율 과열, 현금흐름 악화가 있으면 위험해질 수 있습니다.
보유기간은 몇 년 기준으로 계산해야 하나요?▼
보통 3년과 5년을 기본으로 비교하고, 본인 매도 계획에 맞춰 추가 시나리오를 보완하는 방식이 안전합니다.
현금흐름이 음수면 투자하면 안 되나요?▼
절대 기준은 아니지만 음수 폭이 크면 리스크가 빠르게 커집니다. 감당 가능한 범위인지 먼저 확인해야 합니다.
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