핵심 요약
- •기본 공식은 (순매도차익 + 보유기간 현금흐름) ÷ 총투자금액 입니다.
- •총투자금액에는 자기자본뿐 아니라 취득세·중개수수료 같은 거래비용도 포함해야 합니다.
- •보수적 계산을 위해 금리상승·공실 가능성 시나리오를 함께 점검하세요.
갭투자 수익률 계산 핵심 공식
투자 전 반드시 동일한 기준으로 계산해야 비교가 가능합니다.
- •총투자금액 = 자기자본 + 거래비용
- •순매도차익 = 매도차익 - 거래비용
- •총수익률 = (순매도차익 + 보유현금흐름) / 총투자금액
초보자가 자주 놓치는 비용
입력값 누락이 발생하면 수익률이 과대평가됩니다.
- •취득세, 법무비, 중개수수료
- •대출 이자와 관리비
- •보유세 및 유지보수 비용
의사결정 전 시나리오 점검
1개 수치보다 3개 시나리오(보수/기준/낙관) 비교가 안전합니다.
- •매도가 -5%, 기준, +5% 입력 비교
- •금리 +1%p, +2%p 민감도 확인
- •보유기간 3년/5년 변경 시 수익률 비교
갭투자 계산 전 체크리스트
- 거래비용을 별도 항목으로 반영했는가?
- 보유기간 월 현금흐름이 버틸 수 있는 수준인가?
- 보수적 시나리오에서도 손실 허용 범위 안인가?
- 대체 매물과 ROI를 비교했는가?
관련 계산기
자주 묻는 질문
갭이 작으면 무조건 좋은 투자인가요?▼
초기 자금 부담은 줄지만, 전세가율이 과도하게 높다면 리스크가 커질 수 있습니다. 안정성과 수익률을 함께 봐야 합니다.
보유기간은 몇 년으로 잡아야 하나요?▼
투자 전략과 지역 사이클에 따라 다르지만, 최소 3년과 5년 두 가지 시나리오를 함께 검토하는 것이 일반적입니다.
월 현금흐름이 음수면 투자하면 안 되나요?▼
절대 기준은 아니지만, 음수 폭이 크면 리스크가 급격히 커집니다. 감당 가능한 범위인지 먼저 확인해야 합니다.
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